各乡(镇)人民政府，县直各办、局：

《福贡县农村村民住宅建设管理实施细则》经福贡县十三届人民政府第12次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

福贡县人民政府办公室

2022年7月21日

（此件公开发布）

福贡县农村村民住宅建设管理实施细则

第 一章总则

第一条  为切实加强对福贡县农村住宅建设行为的管理，落 实建房用地标准，规范建房建筑规模及风貌，维护城乡规划秩序。 根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理 法》《怒江傈僳族自治州农村村民住宅建设管理办法》等法律法规，结合福贡县实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则适用于本县行政区域内村庄(不包括县 城中心城区、乡政府驻地建成区)规划区内，农村集体经济组织 成员在集体土地上进行个人住宅建设及其管理。适用范围外的按有关规定执行。

第三条  本实施细则所称农村宅基地是指农村村民用于建造 住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院 等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基 地范围占用的空闲地等土地。农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。

第二章宅基地申请条件

第四条  严格落实“一户一宅”农村宅基地审批管理制度  符合下列情形之一的村民，可以向村民委员会或村集体经济组织(以下简称村级组织)申请一处宅基地：

(一)无宅基地的；

(二)因结婚等原因确需分户的；

(三)符合分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；

(四)实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征收方案，明确可以另行选址建设的；

(五)发生或防御自然灾害需迁建的；

(六)村民住宅纳入文物保护需迁建的；

(七)夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；

(八)其它符合相关法律、法规规定的。

第五条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按以下标准执行：

人口在1至3人的，宅基地每户不超过100平方米，主房占 地面积不超过80平方米，厨卫入户的主房占地面积可到90平方 米；人口在4人以上的宅基地每户不超过120平方米，主房占地 面积不超过90平方米，厨卫入户的主房占地面积可到100平方米。

第六条  农村宅基地选址应满足以下条件：

(一)符合生态保护红线管控要求；

(二)不得占用永久基本农田；

(三)不得使用 I 级保护林地和怒江流域范围内生态公益林地；

(四)不得涉及文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位不可移动文物的保护范围及建筑控制区；

(五)不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围；

(六)不占用高压供电架空线走廊，符合各类工程管线安全 退让距离，符合河道防洪要求，不得影响河道行洪安全，不得占用重要饮用水源地、河道和水利工程管理范围；

(七)严格退让国道20米、省道15米、县道10米、乡道5米、村道3米；

(八)严格退让沙瓦河、瓦娃河、架驽河、加车河、维独河  六慢河、拉甲木底河、古泉河、腊竹底河、达普洛河、鹿马登河、 布拉底河、亚左洛河、火都独河、旺基独河、碧丹洛河、害扎河、 普尼底河、古当河等主要支流沿线河道两侧25米， 一般支流、冲沟沿线河道两侧10米；

(九)除乡(镇)、村庄规划建设区域以外，不得在怒江美 丽公路临江一侧，怒江美丽公路以东20米范围内(20米范围以内确需建房的必须坚持小村并大村的规划原则)选址建设；

(十)规划撤并的村庄范围内，不得审批新的宅基地，应引导向聚集村庄建设。

第七条  有下列情形之一的，不得批准农村宅基地：

(一)申请人年龄未满18周岁的；

(二)不符合“一户一宅”规定的；

(三)将宅基地或宅基地房屋出让、出租、赠与他人或者以其他形式转让后再申请宅基地的；

(四)申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

(五)在确定实施撤并的自然村现有宅基地上扩建住房的

(六)不符合相关法律、法规规定的。

第八条  农村村民建房申请使用宅基地，应优先使用原有宅 基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕地、林地。

第三章申请审批程序

第九条  申请宅基地建设农村住宅按以下程序办理：

(一)村民申请。符合申请条件的村民，填写《农村宅基地  和建房(规划许可)申批表》(详见附件2)中“申请户主信息”、 “家庭成员信息”、“拟申请宅基地及建房(规划许可)情况”、 “申请理由”等部分，并签订《农村宅基地使用承诺书》(详见附件3)后，以户为单位向村民小组提出宅基地用地和建房申请。

(二)村民小组预审。村民小组负责核实村民宅基地初步选 址的四至范围、申请户是否符合“一户一宅”,组织征求周边邻 居意见、召开村民小组会议审议申请户情况，经审核通过后填入申请表中，收集小组内申请材料并上报村委会。

(三)村委会初审。收到村民小组提交的村民建房申请材料 后，负责召开村民代表大会讨论，经三分之二村民代表通过后将 《农村宅基地使用承诺书》《农村宅基地和建房(规划许可) 申批表》、村级组织审查意见、建设地块四邻意见、村民代表会 议记录、拟建房用地位置和面积、拟建房层高和面积、住宅图集或设计方案等情况进行公示，公示期为5日。无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，同时做好每户档案保存和台账建立最后上报乡(镇)人民政府。

(四)乡(镇)人民政府审批。乡(镇)人民政府收到村委 会关于村民建房实地选址的申请后，在5个工作日内组织乡(镇) 自然资源所、乡(镇)农业农村部门实地审查申请人是否符合条 件、拟用地是否符合规划和选址要求。对符合要求的，现场绘制 宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至界线，标明 与永久性参照物的具体距离，并填入申请表。乡(镇)人民政府 收到农村村民住宅建设申请的相关材料后，实行“一站式”农村建房联审联办审查。

承担农业农村管理职责的机构负责对申请人是否符合申请 条件、拟用地是否符合面积标准、宅基地和建房(规划许可)申 请是否经过村级组织审核公示等进行审查，并综合各部门意见提出审批建议。

承担自然资源管理职责的机构负责对拟用宅基地是否符合 国土空间规划及用途管制要求，农房建筑面积标准、建筑层高、 间距等是否符合相关技术要求进行审查。涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

承担住房城乡建设职责的机构负责审查村民是否选用农村 村民住宅通用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌等要求进行审查。

涉及文化旅游、生态环境、林草、水利、交通运输、市场监管、电力等部门的，乡(镇)人民政府要牵头征求相关部门意见。 不需办理农用地转用的情况下，乡(镇)人民政府收到村级组织初审意见和申报材料之日起20个工作日内，应根据审查情况，对符合法定条件及标准的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村 建设规划许可证》,对不符合法定条件及标准的，不予批准并书 面告知申请人且说明理由。需办理农用地转用的，由乡(镇)人民政府按批次用地方式向县自然资源主管部门提出农用地转用 申请；符合农用地转用审批规定的，由县自然资源主管部门对组 件材料进行审查后报县人民政府批准，乡(镇)人民政府接到批 复后，按本实施细则规定核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

(五)村民选定住宅图集或提供设计方案。根据实地选址确 定的宅基地范围，村民可选用州住房城乡建设部门编印的《农村 住宅建设通用图集》或委托设计单位编制农村住宅设计方案，设 计图纸需经相关部门审定。在历史文化名镇(村)、传统村落范 围内的村民住宅建设，应当符合历史文化名镇(村)、传统村落保护发展规划。

第十条  村民个人申请住宅建设，应向村委会提交以下材料：

(一)申请书。

(二)《农村宅基地和建房(规划许可)申批表》。

(三)《农村宅基地使用承诺书》。

(四)申请人户口本复印件、身份证复印件。

(五)提供个人自建房用地四至界线图、建筑施工图(总平面图、建筑平面、立面、剖面图)以及简要的设计说明。

(六)拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及 公用、共用、借 墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或 者在申报图纸(含四至范围)上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。

第十一条  利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的， 宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按本办法执行。

第十二条  乡村建设规划许可申请受理后，符合许可条件和 标准的，发证机关应当在20日内作出许可决定；不符合许可条件和标准的，应当书面告知申请人并说明不予许可的理由。

第十三条  申请人取得乡村建设规划许可证之日起，2年内 应实施住宅建设，在规定期限届满前30日内，村民可向原审批 机关申请延期一次，延长期限不得超过6个月。逾期不建设且未申请延期的，《乡村建设规划许可证》自行失效。

第四章乡村规划许可

第十四条  农村村民住宅建设实行规划许可制度。农村村民 申请宅基地，除符合规定的建房条件外，应当同时符合县、乡(镇)国土空间规划和村庄规划。

(一)县、乡(镇)人民政府组织编制国土空间规划，统筹安排城乡建设用地，合理确定城镇、集镇和村庄、居民点的数量、布局、范围和用地规模，引导农村村民住宅建设按照规划逐步向 城镇、集镇和中心村集中。规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，不得审批新的宅基地。

(二)农村村民住宅建设按照节约集约用地的原则，鼓励集中建设农民新村。

第十五条  村庄规划许可应当遵循规划先行、合理布局、保 护环境、节约用地、规范建设的原则，保护和建设并重，体现地方特色、民族特色和传统风貌。

第十六条乡(镇)人民政府依法组织编制村庄规划，根据 农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理 确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地建设范围，为村民住宅建设用地预留空间。

第十七条  县自然资源主管部门可依法将涉及农村村民住宅建设的《乡村建设规划许可证》审批权委托乡(镇)人民政府。

第十八条  农村村民住宅层数不超过3层，底层层高原则上不超过3.6米，标准层层高原则不超过3.3米，房屋室内地坪至屋顶屋脊高度不超过12米。山地、坡地、道路以下的地下部分不得超过一层，不得以各种名义建框架填充墙，且层高不得超过 3米，确因地势原因需超过3米限高的，需经住建部门同意(该部分不计为建筑面积)。

第五章房屋设计及风貌

第十九条  农村村民住宅建设房屋超过2层的应当进行住宅规划设计，住宅施工设计可从住房和城乡建设部门编印的《农村 村民住宅建设通用图集》中选用，也可委托设计。委托设计的需由住建部门对抗震设防、主房风貌等审核通过后方可审批。

第二十条  户均建筑面积应控制在280平方米以内，鼓励厨 卫入户，同步配套三格化粪池等设施，接入村庄生活污水处理系统。集中建设住宅小区的，给排水、电力、通信、道路、广电、 绿化等配套设施要同步规划建设，实施管线入地。农村住宅鼓励 采用坡屋面，新建的农村住宅应满足功能完善、设施配套、厨卫 入户、圈厕分离，改、扩建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求。

第二十一条  农房风貌管控按省、州、县住房城乡建设部门 编制的农房风貌引导图集、技术导则、相关规定执行。村庄风貌  应根据民族、地域、历史文化传承与保护分类引导，保护村庄固 有的乡土气息，传承历史文化。按照《农村宅基地使用承诺书》(详见附件3)中的承诺，住宅主体建设完成后3个月内必须完成外墙风貌打造 。

第六章建设管理及登记

第二十二条  经批准建房的农户，应在农村村民住宅建设项 目开工前，向乡(镇)人民政府提出开工放线申请。自受理之日起5个工作日内，乡(镇)人民政府组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构、村级组织、建房户和承建方到现场定位放线，确定建房用地边界和建筑物平面位置，填写《农村宅基地和建房(规划许可)开工放线记录表》(详见附件4),并发放《乡(镇)农房建设准建证》(详见附件5)张贴于施工现场。

第二十三条  乡(镇)人民政府应当组织技术服务机构或专 业技术人员，对农村村民住宅建设的基础、主体结构、屋顶防水 等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用电用火设施布置等 进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。县住房城乡建设局提供技术支持。

第二十四条  农村住宅项目竣工一个月内，村民应提请乡(镇) 人民政府进行竣工验收。自收到申请之日起5个工作日内，乡(镇) 人民政府应组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构进行竣工验收，检查农户是否按照批准用地面积、四至界线等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，房屋质量、抗震、消防是否满足要求，填写《农村宅基地和建房 (规划许可)验收意见表》(详见附件6),并出具农村宅基地和建房(规划许可)验收意见。

第二十五条  通过竣工验收的农户，可向不动产登记机构申 请办理不动产登记。不动产登记机构应当在有条件的乡(镇)人民政府设立不动产登记便民服务点受理村民不动产登记申请。对于符合登记要求、材料完备的，应在自受理申请之日起5个工作日内完成登记。

第七章法律责任

第二十六条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，

非法占用土地建设住宅的，由所在乡(镇)人民政府会同县农业 农村、自然资源等部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在 非法占用的土地上新建的房屋，超过规定标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十七条  未依法取得规划许可证或未按照规划许可证规 定及通过审核住宅设计方案进行建设的，由所在乡(镇)人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法拆除。严禁对 村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用的方式代替审批办法予以补办手续。

第二十八条  未取得规划许可证书的，各乡(镇)不得办理 宅基地审批手续。违反本办法规定，违规批准村民宅基地的，其 批准文件无效；对非法批准村民宅基地的直接负责的主管人员和 其他直接责任人员，依法依规追究责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

第二十九条  参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理 单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十条  实施村民宅基地审批和建房管理的机关及其工作 人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将依法追究直接负责的 主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条  本实施细则自印发之日起施行，于2019年5月印发的《福贡县域个人自建房规划管控规定（试行）》废止，农 村村民住宅建设按本实施细则执行，有效期二年。若中央、省、 州等上级部门有出台新的管理意见(办法),本实施细则将适时调整。

附件：1.农村宅基地和建房申请审批流程图

2.农村宅基地和建房(规划许可) 申批表

3.农村宅基地使用承诺书

4.农村宅基地和建房(规划许可)开工放线记录表

5.乡(镇)农房建设准建证

6.农村宅基地和建房(规划许可)验收意见